2026 다주택자 양도세 중과 5월 재개 총정리 🏠 세율·유예기간·절세전략 완벽 가이드
다주택자 양도세 중과 4년 만에 부활
2026.02.12 정부 합동 브리핑 | 재정경제부·국토교통부·금융위원회
최고 실효세율
82.5%
지방세 포함 3주택 이상
시행일
5월 9일
2026년 유예 종료
조정대상지역
서울 전역
+ 경기 12개 지역
📑 목차
- 1️⃣ 양도세 중과란? 핵심 개념 30초 정리
- 2️⃣ 2026년 5월 9일, 무엇이 달라지나요?
- 3️⃣ 세율표 완전 비교: 유예 기간 vs 중과 재개 후
- 4️⃣ 조정대상지역 전체 목록 (서울 25구 + 경기 12곳)
- 5️⃣ 유예기간 차등 적용: 강남3구 4개월 vs 신규지역 6개월
- 6️⃣ 실전 시뮬레이션: 10억 차익, 세금 얼마나 차이날까?
- 7️⃣ 매도 vs 증여, 어떤 게 유리할까?
- 8️⃣ 임차인 보호 보완책 3가지
- 9️⃣ 부동산 시장 영향: 매물 6% 증가, 그 후는?
- 🔟 5월 전 다주택자 절세 체크리스트 7가지
- ❓ 자주 묻는 질문 (FAQ) 10선
1️⃣ 양도세 중과란? 핵심 개념 30초 정리
안녕하세요, 미래 지향적 재테크 정보를 전하는 짱팁입니다! 🏠
2026년 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드, 바로 '다주택자 양도세 중과 재개'예요. 뉴스에서 매일 쏟아지는 소식에 머리가 복잡하시죠? 이 글 하나로 완벽하게 정리해 드릴게요!
양도소득세 중과란, 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 해당 주택을 매도할 때 기본 양도소득세율(6~45%)에 추가 세율을 얹는 제도예요. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되죠. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 합치면, 3주택자의 최고 실효세율은 무려 82.5%에 달해요.
쉽게 말해서, 집을 팔아서 10억 원 차익이 생기면 그중 최대 8억 2,500만 원을 세금으로 내야 한다는 뜻이에요. 😱
게다가 중과 대상 주택은 장기보유특별공제(장특공제)가 완전 배제돼요. 10년을 보유해도, 20년을 보유해도 공제율 0%! 이것이 진짜 핵심 타격 포인트예요.
2️⃣ 2026년 5월 9일, 무엇이 달라지나요?
양도세 중과 제도의 역사를 간단히 짚어볼게요. 문재인 정부 시절인 2018년 4월에 처음 도입됐고, 2022년 5월부터 윤석열 정부에서 반복적으로 유예해왔어요. 총 4년간 유예 상태였던 거죠.
그런데 이재명 정부가 출범한 뒤, 2026년 1월 23일 대통령이 직접 "양도세 중과 유예를 종료하겠다"고 선언했고, 2월 12일 재정경제부·국토교통부·금융위원회가 합동 브리핑을 열어 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 최종 확정했어요.
⏳ 양도세 중과 타임라인
2018.04 — 다주택자 양도세 중과 제도 도입 (문재인 정부)
2022.05 — 중과 유예 시작 (윤석열 정부, 시행령 개정)
2025.05 — 유예 1년 연장 (→ 2026.05.09까지)
2025.10.15 — 10·15 대책: 서울 전역 + 경기 12곳 조정대상지역 지정
2026.01.23 — 이재명 대통령 "유예 종료" 선언
2026.02.12 — 정부 합동 브리핑: 5월 9일 종료 + 보완책 발표
2026.05.09 — ⚡ D-Day! 양도세 중과 공식 재개
조만희 재경부 세제실장은 "5월 9일 이후 체결되는 매매 계약에는 예외 없이 양도세가 중과 적용된다"고 단언했어요. 추가 유예 가능성은 사실상 0%라고 봐야 해요.
3️⃣ 세율표 완전 비교: 유예 기간 vs 중과 재개 후
숫자로 직접 비교해봐야 체감이 되시죠. 아래 표를 꼼꼼히 살펴보세요!
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만~1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억~3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억~5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억~10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
| 구분 | 현재 (유예 중) ~5/9 계약분 |
5/10 이후 2주택 |
5/10 이후 3주택+ |
|---|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) |
기본 + 20%p (26~65%) |
기본 + 30%p (36~75%) |
| 지방세 포함 최고세율 |
49.5% | 71.5% | 82.5% |
| 장기보유 특별공제 |
적용 O (최대 30%) |
배제 ❌ | 배제 ❌ |
| 기준 시점 | ⚠️ 매매계약 체결일 기준 (5/9까지 계약 → 유예기간 내 양도 시 비중과) | ||
⚡ 주목! 이번 보완책에서 가장 중요한 변화 중 하나가 바로 중과 판단 기준이에요. 5월 9일까지 매매계약을 체결하면, 잔금이 그 이후에 지급되더라도 유예기간(강남3구·용산 4개월, 신규지역 6개월) 내 양도 완료 시 중과가 적용되지 않아요.
4️⃣ 조정대상지역 전체 목록 (서울 25구 + 경기 12곳)
2025년 10월 15일 '10·15 부동산 대책'으로 조정대상지역이 대폭 확대됐어요. 현재 조정대상지역은 다음과 같아요.
| 구분 | 지역 | 지정일 | 유예 잔금 기한 |
|---|---|---|---|
| 기존 지정 (강남3구+용산) |
서울 강남구 | 기존 유지 | 계약일 + 4개월 |
| 서울 서초구 | |||
| 서울 송파구 | |||
| 서울 용산구 | |||
| 서울 신규 (21개 자치구) |
종로·중·동대문·성동·광진·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포·양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악·강동구 등 | 2025.10.16 | 계약일 + 6개월 |
| 경기 신규 (12개 지역) |
과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 | 2025.10.16 | 계약일 + 6개월 |
핵심은 이거예요 — 서울 전체 25개 구가 모두 조정대상지역이라는 점! 서울에 2채 이상 가진 분이라면 5월 9일이 사실상 '데드라인'이에요.
5️⃣ 유예기간 차등 적용: 강남3구 4개월 vs 신규지역 6개월
정부가 가장 공들인 보완책이 바로 이 '유예기간 차등 적용'이에요. 핵심을 정리하면 다음과 같아요.
🏢 기존 조정대상지역 (강남3구·용산)
✅ 5월 9일까지 매매계약 체결
✅ 계약일로부터 4개월 이내 양도 완료
✅ 조건 충족 시 → 중과 미적용 (기본세율)
🏘️ 신규 조정대상지역 (서울 21구·경기 12곳)
✅ 5월 9일까지 매매계약 체결
✅ 계약일로부터 6개월 이내 양도 완료
✅ 조건 충족 시 → 중과 미적용 (기본세율)
⚠️ 주의사항: '가계약'이나 '사전거래약정'은 매매계약으로 인정되지 않아요! 반드시 정식 매매계약을 체결하고, 계약금 지급 증빙서류가 확인돼야 합니다.
6️⃣ 실전 시뮬레이션: 10억 차익, 세금 얼마나 차이날까?
실제 사례로 계산해볼게요. 중앙일보가 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰한 분석 결과예요.
💡 시뮬레이션 조건
• 조정대상지역 내 2주택 보유 (A씨)
• 10년 전 10억 원에 매입 → 20억 원에 매각 (양도차익 10억 원)
• 단독 명의, 1세대 2주택
| 항목 | 5/9 이전 매도 | 5/10 이후 매도 (2주택 중과) |
5/10 이후 매도 (3주택 중과) |
|---|---|---|---|
| 장특공제 | 10년 = 20% 적용 | 배제 (0%) | 배제 (0%) |
| 양도세 | 약 3억 2,891만 원 | 약 6억 4,076만 원 | 약 7억 5,000만 원 |
| 세금 차이 | 기준 | +약 3.1억 원 ↑ | +약 4.2억 원 ↑ |
한 달만 늦어도 3억~4억 원의 세금 차이가 발생해요. 이게 바로 전문가들이 "세무 골든타임"이라고 부르는 이유예요. ⏰
7️⃣ 매도 vs 증여, 어떤 게 유리할까?
"팔까, 자녀에게 넘길까?" 다주택자들이 가장 많이 고민하는 부분이에요. 같은 조건(10억 차익)으로 비교해볼게요.
| 전략 | 세금 내역 | 총 비용 |
|---|---|---|
| ① 5/9 전 매도 | 양도세 약 3.29억 원 | 약 3.29억 원 |
| ② 5/9 전 매도 → 남은 자금 자녀 증여 |
양도세 3.29억 + 증여세 4.74억 | 약 8.03억 원 |
| ③ 자녀에게 단순 증여 | 증여세 6.01억 + 증여 취득세 2.48억 | 약 8.49억 원 |
| ④ 5/10 이후 매도 → 자녀 증여 |
양도세 6.40억 + 증여세 3.53억 | 약 9.93억 원 |
결론은 명확해요. 5월 9일 전에 매도하는 것이 가장 세금이 적어요. 자녀 증여까지 고려해도 ②번(8.03억)이 ④번(9.93억)보다 약 1.9억 원 유리하죠.
다만, 전문가들은 "단순 증여(③)와 매도 후 증여(②)의 차이가 약 4,600만 원으로 크지 않아서, 향후 부동산 가치 상승을 기대하는 경우 증여를 선택하는 사례도 있다"고 조언해요. 반드시 세무사와 상담 후 결정하세요!
8️⃣ 임차인 보호 보완책 3가지
세입자 입장에서도 불안할 수 있잖아요. 정부가 내놓은 3가지 보완책을 정리해 드릴게요.
🛡️ 보완책 ①: 임차인 잔여계약기간 거주 보장
2026년 2월 12일(정책 발표일)까지 체결된 임대차 계약이 있으면, 매수인은 2028년 2월 11일까지(2년간) 실거주 의무가 유예돼요. 세입자가 계약기간 끝까지 살 수 있다는 뜻이에요.
🛡️ 보완책 ②: 주택담보대출 전입신고 의무 완화
기존에는 대출 실행일로부터 6개월 이내 전입신고를 해야 했지만, 이제 '대출 실행일부터 6개월'과 '임대차 계약 종료일부터 1개월' 중 더 늦은 시점을 선택할 수 있어요.
🛡️ 보완책 ③: 무주택자 우선 매수 허용
위 유예 조치는 무주택자(토지거래허가 신청일 기준)에게 매도하는 경우에만 적용돼요. 다만, 잔여 임대차 기간이 허가일로부터 6개월 미만이면 매수인의 주택 보유 여부와 관계없이 매수가 가능해요.
9️⃣ 부동산 시장 영향: 매물 6% 증가, 그 후는?
이미 시장은 움직이고 있어요. 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 2월 12일 기준 서울 아파트·오피스텔 매물은 총 5만 9,606건으로, 이재명 대통령의 유예 종료 선언(1/23) 이후 6.0% 증가했어요.
특히 송파구가 가장 두드러져요. 매물이 한 달 전보다 24.5%나 증가했고, 일부 단지에서는 호가를 3억~5억 원까지 낮춘 급매물도 등장하고 있어요.
⚠️ 시장 전망: 전문가 분석
단기 (2~5월): 절세 매물 증가 → 거래량 일시 활성화 → 호가 하락 압력
중기 (5월 이후): 중과 부활로 매물 잠김 현상 → 공급 감소 → 가격 방어 또는 재상승 가능성
장기: 보유세(종부세) 인상 로드맵 + 공시가격 현실화율 상승 → 보유 비용 지속 증가
신한 프리미어 패스파인더 우병탁 전문위원은 "양도세 중과 후에는 세 부담이 과해 다주택자 매물이 잘 나오지 않을 것"이라며 "급매물이 시장에서 소화되고 나면 집값이 다시 오를 수 있다"고 전망했어요.
🔟 5월 전 다주택자 절세 체크리스트 7가지
마지막으로, 5월 9일 전에 반드시 확인해야 할 절세 전략을 정리했어요.
☑️ 1. 양도차익 적은 주택부터 먼저 매도 — 세 부담을 분산시키고, 마지막에 양도차익이 큰 핵심 자산을 남겨 '1세대 1주택 비과세' 혜택을 노리세요.
☑️ 2. 5월 9일 전 반드시 정식 매매계약 체결 — 가계약은 인정 안 돼요! 계약금 지급 증빙서류를 반드시 확보하세요.
☑️ 3. 잔금 기한 역산 — 강남3구·용산은 계약일+4개월, 기타 조정지역은 계약일+6개월 이내 양도 완료해야 해요.
☑️ 4. 매도 vs 증여 세금 시뮬레이션 — 반드시 세무사와 상담해서 양도·증여·상속 각 시나리오별 세액을 비교하세요.
☑️ 5. 임대사업자 등록 여부 확인 — 등록임대주택의 '양도세 중과 배제' 혜택은 현재 유지 중이지만, 정부가 축소를 검토 중이에요. 의무임대기간 경과 여부를 체크하세요.
☑️ 6. 취득세 중과 별도 확인 — 2026년부터 가족 간 저가양도 시 취득세 시가인정액이 적용되니, 절세 목적의 가족 거래는 세법 개정 내용을 꼭 확인하세요.
☑️ 7. 보유세(종부세·재산세) 시뮬레이션 — 매도하지 않고 보유할 경우, 공시가격 현실화에 따른 보유세 증가분도 함께 계산해 순수익률을 판단하세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ) 10선
Q1. 양도세 중과가 정확히 언제부터 적용되나요?
2026년 5월 9일 이후 체결하는 매매계약부터 중과가 적용돼요. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고, 기존 조정지역은 4개월·신규 지역은 6개월 내 양도 완료 시 중과를 피할 수 있어요.
Q2. 2주택자와 3주택자의 세율 차이는?
2주택자는 기본세율(6~45%)에 +20%p 가산 (최고 65%, 지방세 포함 71.5%), 3주택 이상은 +30%p 가산 (최고 75%, 지방세 포함 82.5%)이에요.
Q3. 장기보유특별공제도 못 받나요?
네, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 완전 배제돼요. 10년을 보유했어도 공제율 0%예요. 이것이 실질 세부담을 크게 높이는 핵심 요인이에요.
Q4. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과되나요?
아니요. 양도세 중과는 '조정대상지역' 소재 주택에만 적용돼요. 비조정지역 주택은 다주택이라도 기본세율이 적용되고 장특공제도 받을 수 있어요.
Q5. 가계약만 해도 유예 인정되나요?
아니요! 가계약이나 사전거래약정은 '매매계약'으로 인정되지 않아요. 반드시 정식 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인돼야 해요.
Q6. 임대사업자 등록 주택도 중과되나요?
현재는 등록임대주택의 양도세 중과 배제 혜택이 유지되고 있어요. 다만 조만희 재경부 세제실장은 "의무임대기간이 지난 후에도 무제한 배제하는 것은 바람직하지 않다"며 축소 방향을 시사했어요.
Q7. 세입자가 있는 집도 팔 수 있나요?
네! 2026년 2월 12일까지 체결한 임대차 계약이 있으면, 매수인(무주택자)에게 실거주 의무가 2028년 2월 11일까지 유예돼요. 세입자는 잔여 계약기간까지 거주가 보장돼요.
Q8. 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되나요?
이사 목적의 일시적 2주택은 종전 주택을 정해진 기간 내(보통 3년) 처분하면 비과세가 적용돼요. 이 특례는 양도세 중과와 별개이므로 여전히 유효해요. 다만 조정대상지역 내에서는 전입 요건 등 추가 조건이 있으니 확인하세요.
Q9. 분양권·입주권도 주택 수에 포함되나요?
네, 분양권·입주권 모두 유주택으로 포함돼요. 무주택자 판단 시에도 분양권·입주권 보유자는 유주택으로 간주돼요.
Q10. 추가 유예 연장 가능성은 있나요?
사실상 없다고 봐야 해요. 이재명 대통령이 직접 종료를 선언했고, 정부가 합동 브리핑으로 최종 확정했어요. 시행령 입법예고도 2월 13일부터 진행 중이에요. 이제 '연장'이 아닌 '대응'에 집중해야 할 시점이에요.
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